深圳新政严格限制商办公寓，这50个楼盘还能不能买？

一份商办调控文件，就这样在两天里上演了一泄露二撤回三重发的戏码。

昨日（5月12日）晚间，深圳市国土委印发了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》。至此宣告深圳对商办公寓的调控正式出台。

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解读

事实上，该调控政策在5月11日就被爆出。几乎是在大伙儿热火朝天刷屏讨论时，政府内部紧急通告了文件无效撤回：“因规范性文件发文程序问题.....”

楼校长当天获悉，由于文件未正式发布就被泄露，内部会对文件流出源头做追查处理，相关文件也将在近期再次发布。

果然，撤回的文件在一天后，换了个马甲（文件号从284号更改到1号），调整了落款时间（5月8日到5月12日）便正式下发了。

其实这已经不是该文件第一次遭遇提前曝光了，5个月前，该文件的意见稿未经公开便在业内传得沸沸扬扬。

与北京广州对于商办性质公寓的调整力度（限贷、不允许个人购买等）相比，深圳的政策文件被称之为“温柔一刀”。几乎只是开年前意见稿的调整延续。

根据本次正式下发的调控文件可知，未来深圳对商办物业的管理有以下几点：

1、规定建筑平面设计，不得采用住宅套型式设计；

2、 同一楼层内，设有套内专用卫生间和茶水间的办公用房，总建筑面积不得超过该楼层建面的1/3；

3、 严格限制凹槽面宽与进深比例，小于2的，按层计算的凹槽部分投影面积计入建筑面积；

4、套内建面小于150㎡的单套办公用房，建面之和不得超过该层办公面积的50%。

5、研发用房单套套内建面不得小于180㎡。

6、 要求设计单位、施工图审查单位、建筑单位，不得在技术上预留违规加建烟道、管井等设施的条件，否则依法处理。

7、 下发之日也即5月12日起执行，有效期5年，已通过建筑设计方案审查的建设项目，按原审批意见执行。

辣么，该文件对于市场有啥影响？

从以上几点规范政策看，几乎是在设计源头上扼杀住开发商打擦边球，严格控制商业办公研发用房变相改公寓，加建烟道、管井等，将公寓当“住宅”开发销售。

控制了卫生间、上下水、管道气、厨房排烟设施等办公与居住最大的区别因素，就可以直接将商业、办公楼宇打回原形。

对于面积等限制，则封堵了开发商在商办物业项目上，将大户型分割出售的可能性。

这类产品售价依旧多数低于同片区商品房，在居住功能同等条件、政策限制环境下，有媒体统计，过往工改工、厂房改造成公寓，以“住宅”名义售卖的项目整体去化率可达80%以上。

此外，政策对于惯用的偷面积，也明确了超过规定比例计入建筑面积。事实上，赠送面积对于购房者来说应当是多多益善，不过羊毛出在羊身上，越是赠送比例大的售价则越高。即便如此，还是降低了购房者的置业门槛。

当然，对于正在规划报建的商办“公寓”项目，迎头一拳之后将面临重新规划，不仅增加了规划设计成本，未来的营销策略也将重新调整，寻找出路。

值得一提的是，在目前深圳住宅用地荒，供需失衡的状态下，商务及商办公寓已经成了市场上供应的主流产品。该调控的出台，变相使得深圳住宅供应更为紧俏，长线来看，对房价或许也会带来一定影响。

另一方面，未来商办、研发、产业开发面积可以预见的供大于求，新浪房产统计数据显示，2016年深圳全市土地招拍挂市场共成交59宗地块，其中53块宗为商办和工业用地。

公号“楼市开讲”建议，政府若能够及时调整部分土地使用功能，适度增加住宅市场供应，造福市民，则为深圳之福！

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深圳在售公寓

楼校长随（吐）手（血）整理了目前深圳在售及待售的商务及商办公寓项目列表，热热闹闹近50个楼盘，如有遗漏，欢迎留言评论补充。

由于新政对于已通过建筑设计方案及审查的建设项目既往不咎，这些在售及待售的项目，已经批准售卖的产品可以说暂时不受影响。

PS：除了新政限制，深圳工改工公寓明确只能以企业名义购买，关于企业买房，楼校长此前也做过科普，欢迎点击蓝字回顾学习：在深圳以公司名义买房，这些坑你都知道吗？

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文件全文

当然，深圳针对商办物业限制的政策是否就到此止步了，只能说拭目以待了。最后附上本次政策全文：

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